Купля-продажа недвижимости является одной из наиболее распространенных сделок. Вместе с тем далеко не все граждане знают об основных ее этапах и наиболее важных нюансах. Настоящая статья поможет детально разобраться в этом вопросе.
ЧТО ЭТО ТАКОЕ И КАКИМИ ЗАКОНАМИ РЕГУЛИРУЕТСЯ?
Для начала давайте разберем определение понятий покупки и продажи объектов недвижимого имущества. Под покупкой недвижимости подразумевается процедура, при которой одна из сторон (покупатель) принимает в собственность жилплощадь с последующей выплатой второй стороне (продавцу) заранее установленной суммы денег. При продаже коммерческой недвижимости московская область продавец передает тот или иной объект (здание, сооружение, квартиру и т.д.) в собственность покупателю. При этом последний должен внести за нее деньги. Правовое регулирование процесса купли-продажи жилплощади осуществляется в рамках следующих основных нормативных актов: Гражданского кодекса (ГК РФ). Семейного кодекса (СК РФ). Жилищный кодекса (ЖК РФ). ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». «Основы законодательства РФ о нотариате».
Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также действует большое количество других нормативных документов, регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи недвижимости (например, ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404 и т.д.). ПРЕДМЕТ Предметом сделки купли-продажи выступает сам объект недвижимости, а также права на ту часть земли, на которой он расположен. В ст. 554 ГК РФ написано, что сведения, позволяющие индивидуализировать передаваемое имущество (предмет), в обязательном порядке должны быть отражены в договоре. В противном случае он будет считаться не заключенным.
ФОРМА ПРОВЕДЕНИЯ
Купля-продажа жилплощади оформляется путем составления письменного договора, который в дальнейшем подписывается обеими сторонами. Несоблюдение такой формы повлечет за собой признание подобного соглашения недействительным (ст. 550 ГК РФ).
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ
К наиболее существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся следующие: цена – это стоимость отчуждаемой квартиры (дома, сооружения и т.д.); предмет – сведения об объекте недвижимости, позволяющие его точно идентифицировать. Кроме того, если речь идет о продаже жилой квартиры (дома, помещения), в которой проживают лица, обладающие правом пользования даже после ее отчуждения, то должно быть соблюдено еще одно существенное условие сделки akula.com. В договоре должен быть указан перечень таких лиц и их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
Права и обязанности обеих сторон (покупателя и продавца) подробно прописываются в тексте договора. Так, основная обязанность покупателя заключается в том, чтобы своевременно рассчитаться с продавцом. При этом размер платежа должен соответствовать сумме, прописанной в соглашении. В случае нарушения продавцом своих обязанностей покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата перечисленных денег.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА
В рамках договора купли-продажи жилплощади у продавца возникают следующие обязанности: передать покупателю имущество в состоянии, соответствующем изначально заявленному; к установленной дате аннулировать регистрацию всех лиц, прописанных в отчуждаемой недвижимости (при наличии таких); после завершения регистрации в установленный срок освободить квартиру и передать ее покупателю, предварительно подписав соответствующий акт; после получения полного расчета продавец должен предоставить покупателю подтверждающие документы. Вместе с тем, лицо, реализующее квартиру, имеет право требовать расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, неполучение оплаты или просрочка платежа).
СПОСОБЫ ПОКУПКИ И ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В настоящее время существует достаточно много вариантов заключения сделки по купле-продажи объектов недвижимости между физическими или юридическими лицами, каждый из которых имеет свои особенности, нюансы, порядок и правила проведения.
ОБЫЧНАЯ
Один из самых быстрых и наиболее простых вариантов. Риелторы такой способ также называют «чистая продажа». В данном случае покупатель рассчитывается с продавцом, а второй в свою очередь сразу переоформляет квартиру на нового владельца. Никаких дополнительных действий и условий в данном случае не предусмотрено.
ЧЕРЕЗ АУКЦИОН, В ТОМ ЧИСЛЕ ПО БАНКРОТСТВУ
Одним из способов продажи (покупки) жилплощади является аукционный метод. В наиболее общем смысле такой вариант подразумевает под собой метод быстрых продаж, при котором квартира выставляется по заниженной цене, что привлекает большое количество покупателей. Однако в ходе грамотно проведенных переговоров и торгов жилплощадь отчуждается по более высокой цене лицам в большей степени заинтересованным в покупке. В России наиболее распространены аукционы по продаже недвижимости должника при банкротстве физических или юридических лиц. При этом полученные денежные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами.
СРОЧНАЯ
Как правило, в том случае, когда есть необходимость в срочной продаже недвижимости, прибегают к варианту выкупа. Схема выкупа жилплощади имеет следующий вид: продавец, желающий побыстрее реализовать свою жилплощадь, обращается в специализированное агентство, которое выкупает данный объект; в дальнейшим приобретенная недвижимость перепродается агентством другому покупателю. Один из наиболее существенных минусов такого варианта сделки заключается в том, что продавец вынужден продать свою квартиру по заниженной стоимости. Иногда она может быть меньше на 30-40% от своей рыночной цены.